Stan energetyczny budynków w Polsce 2026 — raport z analizy 2,77 mln świadectw

Od kwietnia 2023 r. świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy każdej sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Efekt uboczny tego przepisu to bezprecedensowy zbiór danych: Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków (CHEB) zawiera już 2 769 672 świadectwa opisujące energochłonność polskich domów, mieszkań i budynków. Przeanalizowaliśmy pełny wykaz udostępniony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii — bez próbkowania, rekord po rekordzie — żeby odpowiedzieć na pytanie, ile energii naprawdę potrzebują polskie budynki, jak różni się to między regionami i w którą stronę zmierza rynek.

1. Kluczowe wnioski

• Typowy certyfikowany budynek w Polsce potrzebuje 94,9 kWh energii pierwotnej na m² rocznie (mediana EP). To o 35% więcej, niż wolno dziś zaprojektować w nowym domu jednorodzinnym (limit 70 kWh/(m²·rok) wg warunków technicznych WT 2021).
• Rozwarstwienie jest ogromne: najlepsze 10% budynków mieści się poniżej 56,5 kWh/(m²·rok), a najgorsze 10% przekracza 230,5 — czyli zużywa ponad czterokrotnie więcej energii na metr. Prawie 6% analizowanych nieruchomości przekracza 300 kWh/(m²·rok), poziom typowy dla niedocieplonych budynków sprzed dekad.
• Gdyby projektowane klasy energetyczne obowiązywały już dziś, ponad jedna czwarta rynku dostałaby klasę G: według progów z projektu rozporządzenia MRiT do najniższej klasy trafiłoby 28,5% domów i całych budynków oraz 24,1% mieszkań, a klasę A uzyskałby tylko co piąty dom (21,7%) i co dziesiąte mieszkanie (9,4%).
• Polska budynkowa dzieli się regionalnie: mediana EP w województwie podlaskim (74,7) jest o 37% niższa niż w opolskim (118,9). Wśród dużych miast najlepiej wypada Białystok (66,1), najsłabiej Częstochowa (110,9) i Gdynia (105,2).
• Widać energetyczną zmianę warty: udział świadectw wskazujących na ogrzewanie węglem lub ciepłem sieciowym spadł z ok. 64% (lata 2017–2022) do 50,3% w 2025 r., rośnie ogrzewanie elektryczne i pompy ciepła (9,7% w 2025 r.), a odsetek budynków deklarujących udział odnawialnych źródeł energii potroił się w trzy lata — z 8,5% (2020) do 30,4% (2025).
• Nadchodzi fala wymiany dokumentów: świadectwa są ważne 10 lat, więc w 2026 r. wygasa ich prawie 58 tys., a ok. 68 tys. już straciło ważność. Prawdziwe tsunami przyjdzie w latach 2033–2035, gdy ważność zacznie tracić ponad 2,1 mln świadectw wystawionych po wejściu obowiązku z 2023 r.

2. O badaniu

Podstawą raportu jest oficjalny „Wykaz świadectw charakterystyki energetycznej” publikowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w serwisie dane.gov.pl (zbiór danych nr 591, licencja CC0). Ministerstwo aktualizuje wykaz raz w roku — analizowany plik odzwierciedla stan rejestru na 17 grudnia 2025 r. i obejmuje 2 769 672 świadectwa wystawione między marcem 2015 r. a grudniem 2025 r. Każdy rekord zawiera adres budynku lub lokalu, daty wystawienia i ważności oraz pięć wskaźników technicznych: zapotrzebowanie na energię użytkową (EU), końcową (EK) i nieodnawialną pierwotną (EP), udział odnawialnych źródeł energii (U_OZE) oraz jednostkową emisję CO₂. Po odfiltrowaniu 8 590 rekordów z błędnymi wartościami (0,3% zbioru — szczegóły w metodologii) analiza objęła 2 761 082 świadectwa.

Kluczowym wskaźnikiem raportu jest EP — roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną na metr kwadratowy powierzchni o regulowanej temperaturze. To ta sama wartość, na której mają się opierać przygotowywane właśnie klasy energetyczne budynków (A+–G) i którą już dziś porównuje się z wymaganiami technicznymi dla nowych budynków (WT 2021: maksymalnie 70 kWh/(m²·rok) dla domu jednorodzinnego i 65 dla budynku wielorodzinnego). Tam, gdzie to istotne, sięgamy też po EK (energia dostarczona do budynku — to za nią płacą właściciele) i EU (energia potrzebna po stratach — miara jakości izolacji).

3. Boom rejestracyjny: 72% wszystkich świadectw wystawiono po kwietniu 2023 r.

Przez pierwsze osiem lat istnienia rejestru przybywało w nim średnio 70–110 tys. świadectw rocznie — dokumenty wystawiano głównie dla nowych budynków oddawanych do użytkowania. Wszystko zmieniła nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która od 28 kwietnia 2023 r. wymaga przekazania świadectwa przy każdej sprzedaży i każdym wynajmie nieruchomości — pod rygorem grzywny. Liczba wystawianych świadectw wzrosła skokowo: z 11,6 tys. w lutym 2023 r. do 94,5 tys. w czerwcu 2023 r., a w całym 2023 r. wystawiono ich 782 tys. — ponad siedmiokrotnie więcej niż rok wcześniej.

W latach 2023–2025 wystawiono łącznie 2,18 mln świadectw — 72% całego zasobu rejestru. Tempo z 2025 r. (654 tys.; grudzień w danych jest niepełny) sugeruje, że rynek ustabilizował się na poziomie ok. 650–750 tys. dokumentów rocznie — licznik żywego rejestru CHEB pod koniec sierpnia 2026 r. wskazywał już ponad 3,29 mln rekordów. Dla porównania: według Narodowego Spisu Powszechnego 2021 w Polsce jest ok. 15,3 mln mieszkań w 6,9 mln budynków — rejestr opisuje więc już kilkanaście procent krajowego zasobu i z każdym rokiem jego reprezentatywność rośnie.

4. Ile energii zużywa typowy polski budynek?

Połowa certyfikowanych nieruchomości ma EP nie wyższe niż 94,9 kWh/(m²·rok). Średnia arytmetyczna jest znacznie wyższa — 129,7 — bo rozkład ma długi „ogon” budynków skrajnie energochłonnych: 5,9% nieruchomości przekracza 300 kWh/(m²·rok), a 1,8% nawet 500. To głównie budynki sprzed termomodernizacji, ogrzewane paliwami stałymi lub energią elektryczną (grzałkowo, bez pompy ciepła).

Warto te liczby zestawić z obowiązującym prawem. Gdyby wszystkie analizowane budynki musiały dziś spełnić wymagania stawiane nowym domom (EP ≤ 70), zdałby je tylko co czwarty (25,4%). Jedna czwarta zbioru (25%) mieści się do 69,8 kWh/(m²·rok), ale górny kwartyl zaczyna się już od 143,6, a co dziesiąte świadectwo przekracza 230,5. Innymi słowy: między „najlepszą” a „najgorszą” ćwiartką polskich budynków jest przepaść rzędu 2–4-krotności zużycia energii — i dokładnie tę przepaść mają unaocznić klasy energetyczne przygotowywane w ślad za unijną dyrektywą budynkową (EPBD 2024/1275), których symulację przedstawiamy w sekcji 9.

5. Trend 2015–2025: paradoks roku 2023

Mediana EP świadectw wystawianych w kolejnych latach spadała nieprzerwanie od 109,6 (2015) do 79,0 (2022) — efekt zaostrzania warunków technicznych (WT 2017, WT 2021) i rosnącego udziału nowego, coraz lepszego budownictwa. W 2023 r. trend się jednak gwałtownie odwrócił: mediana skoczyła do 106,5. Czy polskie budynki nagle się pogorszyły?

Nie — zmieniła się struktura próby. Do 2022 r. świadectwa wystawiano niemal wyłącznie dla nowych budynków oddawanych do użytkowania. Od maja 2023 r. dokument musi mieć każda sprzedawana i wynajmowana nieruchomość, więc do rejestru masowo trafiły budynki z rynku wtórnego — także te z lat 70. czy przedwojenne. Udział domów i całych budynków (rekordy bez numeru lokalu) wzrósł z ok. 15% świadectw w 2022 r. do 33% w 2025 r. To klasyczny efekt kompozycji: każda z grup z osobna jest coraz lepsza, ale dołączenie starszego zasobu podniosło medianę całości.

Optymistyczny sygnał: od 2023 r. mediana ponownie systematycznie spada (106,5 → 100,4 → 90,7). Przy w miarę stałej strukturze rynku oznacza to, że sprzedawane nieruchomości są realnie coraz mniej energochłonne — częściowo dzięki termomodernizacjom, częściowo dlatego, że rynek premiuje nowsze budownictwo, a kupujący zaczęli zwracać uwagę na koszty ogrzewania.

6. Ranking województw: podlaskie liderem, opolskie i śląskie na końcu

Różnice regionalne są większe, niż mogłoby się wydawać. Mediana EP w najlepszym województwie (podlaskie, 74,7) i najsłabszym (opolskie, 118,9) różni się o 44 kWh/(m²·rok) — mniej więcej tyle, ile wynosi całe zapotrzebowanie nowoczesnego, dobrze ocieplonego domu.

Wynik podlaskiego zasługuje na komentarz ekspercki, bo obnaża pewną subtelność wskaźnika EP. Budynki na Podlasiu wcale nie zużywają najmniej energii — ich mediana energii końcowej (EK 108,7) jest wyższa niż średnia krajowa (95,8). Sekret tkwi w paliwie: aż 56,9% podlaskich świadectw wykazuje udział OZE, najczęściej biomasę drzewną, a EP liczy się z wagą tylko 0,2 dla energii z biomasy (wobec 1,1 dla gazu i węgla oraz 3,0 dla prądu z sieci). Region ogrzewający się drewnem ma więc znakomite EP przy przeciętnej izolacji budynków. To ważna lekcja przed wprowadzeniem klas energetycznych: klasa oparta na EP mierzy presję budynku na nieodnawialne zasoby, a nie wysokość rachunków.

Na przeciwnym biegunie są opolskie, śląskie i świętokrzyskie — regiony łączące starszy zasób budowlany z ogrzewaniem węglowym. W śląskim, drugim najludniejszym pod względem liczby świadectw województwie w zbiorze (263 tys.), mediana EP wynosi aż 114,5, a limit 70 kWh/(m²·rok) spełnia zaledwie co piąty budynek (20,7%).

7. Miasta: Białystok bezkonkurencyjny, zaskakująco słaba Gdynia

W miastach dominują mieszkania w budynkach wielorodzinnych, więc mediany EP są niższe niż w skali województw. Wśród 15 miast z największą liczbą świadectw najlepszy wynik ma Białystok (66,1) — jako jedyne duże miasto z medianą poniżej progu WT 2021 i z ponad połową świadectw (53,1%) spełniających limit dla nowych domów. To w dużej mierze zasługa miejskiej sieci ciepłowniczej o wysokim udziale biomasy oraz młodego zasobu mieszkaniowego.

W czołówce są też Gdańsk (80,4) i Rzeszów (82,3), a stawkę zamykają Częstochowa (110,9), Gdynia (105,2) i Bydgoszcz (102,1). Ciekawostką jest kontrast wewnątrz Trójmiasta: mediana EP w Gdyni jest o 31% wyższa niż w sąsiednim Gdańsku — to głównie efekt starszej struktury zabudowy (przedwojenny modernizm, mniej nowych inwestycji deweloperskich w próbie) i mniejszego udziału nowoczesnego ciepła sieciowego. Warszawa (87,9) i Kraków (87,8) plasują się dokładnie w połowie stawki: ogromna podaż nowych mieszkań obniża medianę, ale równie duży wolumen obrotu starszymi kamienicami ją podbija.

8. Czym ogrzewane są polskie budynki: węgiel oddaje pole

Rejestr nie zawiera wprost informacji o źródle ciepła, ale można je oszacować ze stosunku emisji CO₂ do energii końcowej każdego świadectwa — paliwa mają charakterystyczne wskaźniki emisyjności (metodologia w sekcji 10). Obraz, który się z tego wyłania, to powolna, lecz konsekwentna zmiana warty.

Wśród świadectw wystawionych w 2025 r. udział budynków o emisyjności typowej dla węgla i węglowego ciepła sieciowego spadł do 50,3% — z ok. 64% utrzymujących się w latach 2017–2022. W tym samym czasie podwoił się udział ogrzewania elektrycznego, w tym pomp ciepła (z 4–5% do 9,7%), a kategorie oparte na biomasie i OZE wzrosły z ok. 1% do 8,7% łącznie. Udział gazu ziemnego pozostaje stabilny (ok. 30%), co ciekawe — mimo kryzysu cen gazu z lat 2022–2023.

Równolegle rośnie udział odnawialnych źródeł energii deklarowany wprost w świadectwach: jeszcze w 2020 r. jakikolwiek udział OZE wykazywało 8,5% dokumentów, w 2025 r. — już 30,4%. Średni udział OZE w bilansie energii końcowej certyfikowanych budynków wzrósł w tym czasie z 2,4% do 15,0%.

9. Symulacja: co czwarty budynek na rynku dostałby klasę G

Unijna dyrektywa budynkowa (EPBD 2024/1275) zobowiązała państwa członkowskie, by do 29 maja 2026 r. wprowadzić na świadectwach zamkniętą skalę klas energetycznych od A do G — analogiczną do etykiet znanych ze sprzętu AGD. Polska tego terminu nie dotrzymała: według stanu na sierpień 2026 r. rozporządzenie wprowadzające klasy pozostaje projektem, a ostatni deklarowany przez MRiT termin wejścia w życie to druga połowa 2026 r. Progi klas są już jednak znane z projektu z 2024 r. — dla domu jednorodzinnego klasa A oznacza EP ≤ 63 kWh/(m²·rok), a klasa G — powyżej 150; dla budynku wielorodzinnego odpowiednio ≤ 59 i powyżej 140.

Nałożyliśmy te progi na wszystkie 2,76 mln przeanalizowanych świadectw: skalę jednorodzinną na domy i całe budynki, a skalę wielorodzinną — w przybliżeniu — na mieszkania i lokale. Wynik pokazuje, jak duży szok informacyjny czeka rynek nieruchomości.

Do najgorszej klasy G trafiłoby 28,5% domów i 24,1% mieszkań — łącznie blisko 700 tys. nieruchomości z samego rejestru. Klasę A uzyskałby co piąty dom (21,7%, głównie nowe budownictwo z pompami ciepła) i zaledwie co dziesiąte mieszkanie (9,4%). Co ciekawe, nowy dom zaprojektowany dokładnie na granicy dzisiejszych wymagań WT 2021 (EP = 70) dostałby dopiero klasę B — ustawodawca celowo zarezerwował klasę A dla budynków lepszych niż obecne minimum prawne.

Te proporcje mają konsekwencje finansowe. EPBD wymaga, by do 2030 r. średnie zużycie energii pierwotnej budynków mieszkalnych spadło o 16%, a 55% tej redukcji ma pochodzić z renowacji 43% najgorszych budynków — czyli dokładnie tych, które w naszej symulacji lądują w klasach F i G. Właściciele nieruchomości z wysokim EP powinni więc liczyć się z tym, że klasa energetyczna zacznie realnie wpływać na wycenę — na rynkach, które wprowadziły klasy wcześniej (m.in. Francja i Niderlandy), nieruchomości najniższych klas sprzedają się z wyraźnym dyskontem, a najgorsze klasy bywają stopniowo wyłączane z rynku najmu.

10. Fala wygasających świadectw: 58 tys. dokumentów do wymiany w 2026 r.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat (a traci ważność wcześniej, jeśli budynek przejdzie zmiany wpływające na jego charakterystykę). Rejestr wszedł właśnie w okres, w którym ważność tracą dokumenty z lat 2015–2016: ok. 68 tys. świadectw z naszego zbioru już wygasło, a w samym 2026 r. wygaśnie kolejnych 57,9 tys. Właściciele, którzy planują sprzedaż lub wynajem, będą musieli wyrobić dokument na nowo.

Skala zjawiska będzie rosła stopniowo (60–110 tys. rocznie do 2032 r.), by w 2033 r. skoczyć do 782 tys. — wtedy dziesięć lat skończy się świadectwom z rekordowego 2023 r. Dla rynku audytorskiego oznacza to przewidywalną, drugą falę popytu; dla właścicieli — powód, by pilnować daty ważności dokumentu, bo przy transakcji notariusz odnotowuje jego brak, a kara grzywny pozostaje realna.

11. Metodologia