Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży nieruchomości?

Tak. Zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązek posiadania i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na sprzedającym — dotyczy to mieszkań, domów jednorodzinnych, lokali użytkowych i większości pozostałych nieruchomości zbywanych na podstawie umowy sprzedaży. Poniżej wyjaśniamy, skąd ten obowiązek się wziął, kogo dokładnie dotyczy, jakie są wyjątki i co w praktyce dzieje się u notariusza.

Podstawa prawna: ustawa z 2014 roku i nowelizacja obowiązująca od 2023 roku

Obowiązek sporządzania świadectw wprowadziła ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, wdrażająca unijną dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). Przełomowa była jednak nowelizacja, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku: od tej daty przekazanie świadectwa przy sprzedaży stało się obowiązkiem egzekwowanym przy akcie notarialnym, a za jego brak grozi kara grzywny. Nowelizacja przesądziła też, że wersja elektroniczna dokumentu z podpisem elektronicznym audytora jest pełnoprawnym oryginałem.

Kiedy i jak trzeba przekazać świadectwo?

Sprzedający ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo najpóźniej w chwili podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, czyli aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa, a jeśli dokumentu brakuje — poucza sprzedającego o obowiązku i o grożącej karze grzywny. Co istotne, kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa — zapis umowny wyłączający ten obowiązek jest nieskuteczny.

Świadectwo przekazuje się w formie, w jakiej zostało sporządzone: jako dokument elektroniczny (PDF z podpisem elektronicznym i numerem wpisu do centralnego rejestru) lub papierowy z podpisem audytora. W praktyce najwygodniejsza jest wersja elektroniczna — wystarczy przesłać plik kupującemu i notariuszowi przed podpisaniem aktu. Więcej o akceptacji dokumentu przez kancelarie piszemy w artykule świadectwo energetyczne a notariusz.

Wskaźnik EP już w ogłoszeniu o sprzedaży

Mniej znany element przepisów: jeśli dla nieruchomości sporządzono już świadectwo, w ogłoszeniu o sprzedaży należy podać wskaźniki charakterystyki energetycznej — w tym roczne zapotrzebowanie na energię pierwotną (EP). Portale ogłoszeniowe coraz częściej mają na to dedykowane pola, a biura nieruchomości proszą o świadectwo jeszcze przed publikacją oferty. To kolejny powód, by zamówić dokument na początku procesu sprzedaży, a nie dzień przed aktem.

Jakie nieruchomości obejmuje obowiązek?

• mieszkania — z rynku pierwotnego i wtórnego, własnościowe oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• domy jednorodzinne — również bliźniaki i szeregowce,
• lokale użytkowe — biura, sklepy, gabinety, punkty usługowe,
• inne budynki i ich części zbywane na podstawie umowy sprzedaży. Typowy garaż — miejsce postojowe w hali, wolnostojący garaż poniżej 50 m² czy garaż w bryle domu — osobnego świadectwa nie wymaga.

Na rynku pierwotnym świadectwo przekazuje deweloper — kupując nowe mieszkanie, masz prawo otrzymać je przy przeniesieniu własności.

Kto jest zwolniony z obowiązku?

Ustawa przewiduje wąską listę wyjątków. Świadectwa nie sporządza się m.in. dla budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowych i gospodarczych bez instalacji zużywających energię (poza oświetleniem),
• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

Sam brak ogrzewania nie zwalnia z obowiązku. Budynek gospodarczy, warsztat czy domek bez ogrzewania, który ma ciepłą wodę albo wentylację mechaniczną i nie mieści się w żadnym wyjątku — np. ma co najmniej 50 m² albo przylega do innego budynku — przy sprzedaży i najmie potrzebuje świadectwa. Dla budynku do 70 m² zamówisz je jako świadectwo budynku nieogrzewanego (77,00 zł), a kreator „Czy potrzebuję świadectwa?” sprawdzi, czy Twój budynek jest zwolniony.

Uwaga: wpis budynku do gminnej ewidencji zabytków to nie to samo, co ochrona konserwatorska w rozumieniu ustawy — w razie wątpliwości warto skonsultować konkretny przypadek. Typowe mieszkanie w „zabytkowej" kamienicy zwykle wymaga świadectwa.

Co grozi za brak świadectwa przy sprzedaży?

Nieprzekazanie świadectwa mimo obowiązku jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny. Poza sankcją finansową brak dokumentu potrafi zablokować lub opóźnić samą transakcję: część kancelarii nie przystąpi do aktu bez świadectwa, a kupujący — zwłaszcza z kredytem hipotecznym — mogą uzależnić podpisanie umowy od jego dostarczenia. Szczegóły opisujemy w artykule co grozi za brak świadectwa energetycznego.

Kiedy najlepiej zamówić świadectwo?

Choć formalnie termin graniczny to podpisanie aktu notarialnego, coraz więcej kupujących i biur nieruchomości oczekuje świadectwa już na etapie oglądania nieruchomości lub podpisywania umowy przedwstępnej. Brak dokumentu może wydłużyć proces sprzedaży lub stać się przedmiotem negocjacji ceny. Najrozsądniej zamówić świadectwo przed publikacją ogłoszenia — masz wtedy komplet danych do oferty i spokój na każdym etapie transakcji.

U nas cały proces odbywa się online: wypełniasz formularz, płacisz i otrzymujesz świadectwo z wpisem do rejestru na e-mail — standardowo w 1–2 dni robocze, a z dodatkiem Express 8H (dopłata 99,00 zł) w ciągu 8 godzin roboczych. Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat, więc wystarczy na cały proces sprzedaży z zapasem.