Co grozi za brak świadectwa energetycznego?
Autor: mgr inż. Marcin Głód — audytor energetyczny, nr wpisu 40561 w wykazie MRiT · Zaktualizowano 25 września 2026
W skrócie
Za nieprzekazanie świadectwa nabywcy przy sprzedaży albo jego kopii najemcy przy najmie grozi grzywna od 20 do 5 000 zł (art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków w zw. z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń). Tej samej karze podlega osoba działająca w imieniu właściciela, a kupujący ani najemca nie mogą zrzec się prawa do świadectwa.
Świadectwo charakterystyki energetycznej to nie formalność do odhaczenia „na wszelki wypadek” — to ustawowy obowiązek. Kto przy sprzedaży nie przekaże świadectwa nabywcy, a przy najmie — jego kopii najemcy, popełnia wykroczenie zagrożone grzywną od 20 do 5 000 zł.
Jaka jest kara i skąd się bierze?
Obowiązek przekazania świadectwa wynika z art. 11 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Za jego niewykonanie art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy przewiduje karę grzywny. Sama ustawa nie podaje kwoty, więc stosuje się ogólną regułę art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń: grzywna wynosi od 20 do 5 000 zł. O karze orzeka się w trybie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42 ustawy).
Tej samej karze podlega osoba, która działa w imieniu właściciela — np. pełnomocnik albo zarządca (art. 41 ust. 2). Kupujący ani najemca nie mogą zrzec się prawa do świadectwa, więc zapis w umowie „strony rezygnują ze świadectwa” nie zwalnia z obowiązku (art. 11 ust. 4).
Ryzyko dotyczy też samej transakcji
Poza grzywną brak świadectwa niesie praktyczne ryzyko dla samej sprzedaży lub najmu:
Grzywna do 5 000 zł
Nieprzekazanie świadectwa mimo obowiązku to wykroczenie z art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy.
Wpis w akcie notarialnym
Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a gdy go brak — poucza sprzedającego o karze grzywny (art. 11 ust. 6).
Opóźniona transakcja
Kupujący lub najemca może zażądać dokumentu przed sfinalizowaniem umowy.
Argument w negocjacjach
Brak świadectwa bywa wykorzystywany do negocjowania niższej ceny.
Świadectwo od osoby bez uprawnień to też wykroczenie
Grzywną zagrożone jest również sporządzenie świadectwa przez kogoś, kto nie jest wpisany do wykazu osób uprawnionych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (art. 41 ust. 1 pkt 1). Zanim zamówisz dokument, sprawdź sporządzającego w wykazie osób uprawnionych.
Najprostszy sposób, żeby uniknąć problemu
Świadectwo dla mieszkania kosztuje od 119,00 zł, dla domu od 239,00 zł, a zamówienie online zajmuje kilka minut. To wielokrotnie mniej niż górna granica grzywny — i bez ryzyka dla samej transakcji.