Brak świadectwa: odpowiada sprzedający, pośrednik czy notariusz?

Przy akcie okazuje się, że świadectwa energetycznego nie ma. Kto za to odpowiada: sprzedający, który o nim zapomniał, pośrednik, który prowadził transakcję, czy notariusz, który sporządza akt? Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków odpowiada jednoznacznie: obowiązek przekazania świadectwa ciąży na zbywcy i wynajmującym (art. 11 ust. 1), grzywna grozi im oraz osobie działającej w ich imieniu (art. 41 ust. 2), a notariusz odnotowuje brak świadectwa w akcie i poucza o karze (art. 11 ust. 6) — sam odpowiedzialności za brak dokumentu nie ponosi.

Kto ma obowiązek przekazać świadectwo?

Art. 11 ust. 1 wymienia cztery podmioty: właściciela budynku lub części budynku, zarządcę, osobę ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i osobę ze spółdzielczym lokatorskim prawem. Przy sprzedaży przekazują świadectwo nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego, przy najmie — kopię albo wydruk świadectwa przy zawarciu umowy. Świadectwo musi dotyczyć tej części budynku, która jest przedmiotem umowy (art. 11 ust. 5), więc świadectwo całego bloku nie zastąpi świadectwa mieszkania.

Druga strona nie ma tu nic do uzgodnienia: nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa (art. 11 ust. 4). Zapis w akcie „kupujący oświadcza, że nie żąda świadectwa” nie uchyla obowiązku ani odpowiedzialności zbywcy.

Sprzedający, pośrednik, notariusz, kupujący — kto za co odpowiada?

Czy pośrednik może dostać grzywnę?

Zwykle nie. Pośrednik kojarzy strony i organizuje transakcję, ale umowę sprzedaży podpisuje właściciel, a umowę najmu — wynajmujący. Art. 41 ust. 2 rozszerza karę na osobę, która dopuszcza się czynu „działając w imieniu” zobowiązanego — dotyczy to więc pośrednika tylko wtedy, gdy zawiera umowę jako pełnomocnik właściciela, co zdarza się głównie przy najmie prowadzonym przez agencje. Co innego odpowiedzialność wobec klienta: jeśli w umowie pośrednictwa agent zobowiązał się skompletować dokumenty do transakcji i tego nie zrobił, klient może dochodzić od niego naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 471 Kodeksu cywilnego). W praktyce dobre biura pilnują świadectwa od momentu przyjęcia oferty, bo od 2023 r. jego wskaźniki trzeba podać w ogłoszeniu (art. 13).

Co robi notariusz, gdy świadectwa nie ma?

Od nowelizacji obowiązującej od 28 kwietnia 2023 r. notariusz ma dwa zadania: odnotować w akcie, że świadectwo zostało przekazane, a jeśli nie zostało — pouczyć zbywcę o karze grzywny (art. 11 ust. 6). Nie ma natomiast podstawy, by odmówić sporządzenia aktu: umowa sprzedaży bez świadectwa jest ważna i przenosi własność, a brak dokumentu rodzi odpowiedzialność za wykroczenie wyłącznie po stronie zbywcy. Z punktu widzenia sprzedającego zapis o pouczeniu w akcie to gotowy dowód w ewentualnej sprawie o wykroczenie — dlatego świadectwo lepiej mieć przed wizytą w kancelarii. Więcej o samej procedurze u notariusza: świadectwo energetyczne a notariusz.

Ile wynosi grzywna i kto ją nakłada?

Nieprzekazanie świadectwa jest wykroczeniem z art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy, zagrożonym grzywną; jej widełki wynikają z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń: od 20 do 5 000 zł. Sprawy rozpoznaje sąd według Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42 ustawy) — notariusz, pośrednik ani urząd kary nie nakładają. Szczegóły, w tym to, za co grzywny nie ma, opisujemy w artykule o karach za brak świadectwa.

Jak nie dopuścić do sporu o świadectwo?

Najprościej: zamów świadectwo, zanim pojawi się ogłoszenie — wtedy od razu masz wskaźniki do oferty, komplet dokumentów dla pośrednika i spokojną wizytę u notariusza. Dokument jest ważny 10 lat i „idzie za nieruchomością”, więc przyda się też przy kolejnym najmie. Zamówienie dla mieszkania składa się online w kilkanaście minut, a świadectwo z wpisem do rejestru dostajesz e-mailem w ciągu 24 h.